李宇嘉专栏丨加强新市民安居融资是房地产可持续发展的关键

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日，多家媒体报道了有关人民银行和银保监会于近期发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。根据相关报道，该文提出了保持房地产融资平稳有序，做好“保交楼”金融服务，做好受困房企风险处置，保障住房消费金融服务权益，调整部分房地产金融管理政策，加大住房租赁金融支持等6大方面16条措施。

目前，一些金融机构在规避风险，地产金融领域由过去的“金融加杠杆”逆转为现在的“金融减杠杆”，这对保持经济运行在合理区间、民生和金融稳定构成一定挑战。因此，适时的流动性注入，可以及时止住资产价格无序下跌，稳定行业和市场预期，修复信任链条，促进行业上中下游良性循环，进而夯实保交楼、保民生、保稳定的基础。

当然，行业外部融资秩序正常化、规范化，乃是行业和市场稳定的重要因素，特别是对于资金密集型的房地产来说更是如此。但是，这属于外源融资，最关键的是商品房需求端能稳定下来，从而稳定住商品房价格，夯实和修复房地产企业自身造血的功能，这样才能创造外部融资环境持续稳定的基础，也才能从根本上创造“保交楼”、风险处置的良好基础。目前，部分城市高企的房价和以新市民为主的增量需求在购买力上的差距，确是为需求稳定的主要挑战之一。

对此，该文提出支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套房贷款标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借还款便利度。同时，针对新市民租赁住房需求，该文第六大部分专节明确了租赁金融的支持力度，在租赁房源收购改建专项贷款、自持型租赁企业贷款、租赁金融债、REITs，相关贷款不纳入贷款集中度等进行了创新。

关于支持新市民包括住房在内的金融服务，今年3月初，央行和银保监会曾联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，在购房信贷、公积金服务、安居金融服务（购买家具家电），加大租赁融资以降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力等方面明确了扶持政策。笔者认为，最关键的是银行要转变靠抵押物、工资流水等投放信贷的风控模式。

金融回归支持实体经济的功能，国有金融将普惠金融作为转型方向，这是新时期我国金融业高质量发展的根本路径，也是金融业务可持续发展、金融机构获得可持续盈利，并同步推进金融普惠、助力共同富裕和扩大内需的关键。过去，金融业依靠不动产抵押物保障债权、防范风险，中产及以上阶层靠个人流水和信用获得融资，甚至是多维度加杠杆，这是商业金融盈利的重要内容。

而同时，年轻人和新市民在利用金融资源上处于劣势，这是收入差距、内需不足的重要原因。一般来说，年轻时最能花钱、最需要花钱、最有意愿花钱，同时也是最能赚钱（劳动力和资本最容易结合）的时候，但往往是一生中收入最低或不足以支撑花销的时候。若有将未来收入挪到今天消费的金融工具，不仅能促进消费内需的增长，更重要的是增加个人一生的总体福利。因此，需要创新金融服务，根据新市民创业形态、收入特点、资金需求等因素，充分运用信息技术，精准评估新市民信用状况，优化新市民创业信贷产品。

根据此前《关于加强新市民金融服务工作的通知》，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人，规模相当于我国目前中等收入人群数量。这部分人若能获得住房金融服务，对于内需、房地产稳定和城镇化都是巨大的推动。

笔者认为，首先开发银行、政策性银行、住房公积金等普惠金融机构，甚至是国有大型金融机构在基础金融服务方面做出带头作用。比如，在基础金融服务方面，要减免新市民、年轻人个人借记卡工本费或年费、短信服务费等费用；普惠金融机构和国有大型金融机构研发或系统开发部门，带头开发适合新市民、年轻人融资的信用评价和风控体系。

其次，上述金融机构还要在低成本融资供给、金融合作（牵头与商业金融合作，比如转贷款）、融资担保等方面做出政策创新，比如针对新市民、年轻人“押二付一”的住房租赁融资，针对住房租赁项目在开发、改造、运营等方面的金融产品，针对灵活就业人员自愿缴存公积金的APP或小程序开发和灵活应用，破解共有产权住房购置在抵押方面的融资困境。

当然，公共服务上也要补短板。比如，确保农民工工资支付；在新市民社保缴存和发放、住房公积金缴存和使用、农民工工资发放、医疗保险缴存和结算等方面建立合作机制，打通部门间信息壁垒；再比如，公益性金融知识普及和宣传，提高金融消费素养，提升风险防范意识。总之，加强新市民金融资源获得性，降低住房消费门槛，提高消费能力，辅以开发商降价促销，才能解决当前住房供需错配问题，才能从根本上稳定需求端。